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為什么中國房價這么貴?這只不過是一場“權利的游戲”...

2016-05-31 10:45:33  
 

  

北上廣深房價之所以如此之貴,最關鍵的因素是政府壟斷土地資源供應,人為造成短缺——城市總面積太小,住宅用地占比太小,本該歸屬于全民享用的公共福利被綁在房子上。未來人口還將繼續向大城市集中……

不是人

中國三個最大的都市區上海、北京、廣州-佛山的建成區面積在全球分列12、13和15位,不僅低于紐約、東京-橫濱,而且還低于莫斯科、名古屋這樣的都市區。除此之外,中國目前僅有天津的建成區面積高于2000平方公里。

如果同時考慮城市人口規模和建成區面積,目前北上廣深的人口密度高于紐約、東京、莫斯科、洛杉磯等城市。

如果北上廣深等城市繼續增加土地供應,包括擁堵、污染等在內的“大城市病”必定會得以緩解。但其實,京滬這些大城市,并沒有人們想象的那么“大”,它們可以更大。

不僅城市小,建房的地也很少

過去二十多年的城市化進程中,各地政府為了吸引制造企業投資,紛紛提供大量低價的工業用地來招商引資,但中央政府又三令五申保護18億畝的耕地紅線。

結果是,中國只有0.89%的土地用作城鎮建設用地,僅0.3%可用作建設住宅,而在美國這一比例分別為2.7%和1.4%,在日本則是5%和3%。

具體到北京和上海,市轄區城市建設用地占總土地面積分別僅為11.7%和16%,遠遠低于紐約市和東京都的52.6%和60%;居住用地占全部建設用地的面積則分別僅為28.4%和36%(全國平均是33%),同樣遠遠低于紐約市和東京都的43.8%和60.2%。

很顯然,即使在寸土寸金、人口密集的北京和上海,居住用地的比例仍然很低,原本應該蓋成住房的土地,被作為耕種、建廠甚至閑置,人為加劇了住房供應的緊張局面。

高房價背后,是權力對新增財富的掠奪

中國一向有集中資源辦大事的傳統,政策傾斜使得地區之間發展不均衡,而在城市化過程中出現馬太效應,人才流向資源集中的發達地區加劇地區間發展的不平衡。

你在上海市區的陸家嘴買一套房子,和在西藏阿里地區買一套房,買到的一樣嗎?表面上看,都是一個居住空間,但本質是,你買到了廣闊的高薪工作機會,買到了方便在上??礀|方醫院的便利,買到了子女可能接受更好教育的機會。因此,在購買房屋的時候,實際上是夠買工作、醫療、教育等資源,這些資源在中國是十分稀缺的,因為在其他城市根本買不到。

城市化本身是效率提升創造財富的多贏過程,然而做大的蛋糕并不會公平的在資本、土地、技術、勞動之間平均分配,而是看各個要素提供者之間的競爭關系。傳統的戶籍制度并不能限制人口的自由流動,勞動變得很廉價,而資本和土地卻一直是壟斷狀態,于是社會新增財富主要被資本和土地瓜分掉了。

涉及房地產市場的土地、城市規劃、資本等要素不是由市場價格機制來配置,而是由權力配置。由于住房市場的要素非市場化,權力在這個畸型市場中對暴利及財富分配起決定性作用,高房價也就成了這種財富掠奪的轉移機制,政府和官員成為城市化的最大受益者,本地居民和最早一批城市化的人群,也不同程度享受到土地升值帶來的財富膨脹。

未來人口、經濟繼續集中

目前中國人口和經濟的聚集度都不足。中國僅有11%人口生活在大城市(人口高于500萬的城市),不僅遠低于同樣地廣人多的美國(21%),以及還低于許多發展水平落后于中國的國家,例如馬來西亞(22%)、巴西(19%)、墨西哥(17%)、泰國(13%)和菲律賓(13%)等。

隨著中國經濟的進一步發展,無論是經濟還是人口,都將進一步向城市、尤其是北上廣深這樣的大城市集中。

由于住房是生活必需品,價格再高,居民也得想辦法來解決居住問題。當農村和小城市的居民進入大城市,為了購買生活必需品的住房,只能把幾代人的財富都搭在這個由少數人及權力推高的房價上。

如果社會財富分配機制沒有發生根本性的變化,房價仍將是維持甚至拉大社會各階層之間財富差距的工具。

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